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Acheter ou vendre son logement à Marseille : entre particuliers ou par une agence ?

De nos jours, 80% des premières recherches immobilières se font sur les portails d’annonces et les sites d’agences immobilières. Les autres 20% concernent le recours aux notaires et la presse papier.

Internet, les portails d’annonces, les sites d’agences et les applications mobiles ont totalement révolutionné le mode de recherche. Certains acquéreurs préféreront d’abord tenter leur chance en essayant de traiter entre particuliers pour faire l’économie des honoraires d’agences, et les autres consulteront directement les annonces professionnelles.

Faire un achat immobilier entre particuliers

Si le particulier est seul à vendre son bien, on peut espérer faire une bonne affaire puisqu’il est sensé vendre moins cher que dans une agence immobilière. Sur le principe, c’est vrai. Dans la réalité, cela ne l’est pas toujours ! Vous connaissez bien l’expression « mon enfant est le plus beau du monde »… et bien c’est la même chose avec son appartement !

Vous avez également relevé des annonces avec cette mention : « appartement refait à neuf ». Certes, c’est une information importante mais très relative, surtout si c’est le propriétaire, bricoleur du dimanche, qui a fait les travaux.

Même s’il connaît bien son logement, le particulier va souvent surestimer sa valeur et peut oublier de mentionner certaines informations importantes, voire fondamentales, pour vous.

Parfois il n’y pense tout simplement pas, mais cela peut aussi être malheureusement volontaire, comme cet exemple d’un propriétaire qui oublie d’expliquer à un acquéreur potentiel qu’un boulevard est prévu dans les années à venir et qu’il passera à la limite de la copropriété, et en plus face à son balcon.

C’est là le genre d’information qui doit être mentionnée dès le début par souci de transparence, même si le notaire, lors de la signature du compromis de vente, doit en informer l’acheteur.

Si vous connaissez mal le secteur où se situe le bien, vous pouvez utiliser un outil qui permet d’avoir de bonnes informations sur grand nombre de résidences à Marseille et repérer le passage d’un Boulevard en cours de construction (B.U.S).

Faire un achat immobilier avec une agence

Si vous devez passer par une agence immobilière à Marseille, choisissez de préférence un professionnel implanté dans le quartier de votre recherche.

D’une part, il aura beaucoup plus de choix de produits que tout autre agent ; d’autre part il vous parlera bien mieux qu’un autre des avantages et inconvénients du secteur, des écoles pour vos enfants, des transports en commun les plus proches, du financement bancaire et de tout ce qu’il faut savoir sur la procédure pour mener à bien la transaction. Son rôle consiste aussi à présenter votre offre d’achat et à négocier au mieux puisqu’il connaît les prix du m² du moment pour les biens à vendre dans son quartier.

Fiabilité des estimations en ligne

Un acheteur peut aussi avoir recours à l’estimation avant l’achat d’un bien pour être sûr de ne pas le surpayer.

Depuis plusieurs années déjà, de nombreux sites proposent des outils d’estimations en ligne : il est vrai qu’ils sont assez efficaces, s’ils proposent suffisamment de critères et réalisés pour une adresse précise.

Ces estimations sont approximatives car leur défaut majeur est qu’elles donnent un prix minimum et un prix maximum dans une fourchette 10 à 20% et qu’elles sont réalisées par un calculateur basé soit sur les dernières ventes des notaires, soit sur celles enregistrées dans les logiciels des agences immobilières.

Estimer à partir des ventes des notaires.

Sans faire appel à un professionnel de votre quartier, vous aurez peu de moyens de connaître votre prix de vente avec justesse. Vous pouvez néanmoins consulter le site des Impôts en vous connectant avec vos identifiants et utiliser gratuitement l’outil « Patrim » qui vous permettra de voir les dernières ventes pour une adresse donnée.

Cette liste de transactions enregistrées est fiable à 100% mais ne tient pas compte de l’état du bien au moment de sa vente, ce qui peut induire en erreur un non professionnel.

Estimer avec un professionnel du quartier.

Même si les agents immobiliers ont tendance à tirer les prix vers le bas pour faciliter la transaction, ils n’en restent pas moins les seuls à pouvoir fournir des estimations vraiment fiables s’ils viennent sur place pour déterminer le juste prix. Le propriétaire quant à lui détermine son prix à partir de valeur affective, de son prix d’achat ou du capital restant à solder sur son prêt…

La base de calcul des agents immobiliers est multiple :

– Les dernières ventes qu’ils ont réalisées,

– Les ventes enregistrées auprès des notaires,

– Les ventes enregistrées sur un logiciel réservé à la profession,

– L’état du bien ainsi que ses propres critères,

– La tendance du marché,

– L’évolution de l’environnement (routes, travaux, commerces…).

Un logement bien estimé se vendra dans un délai très court, parfois en quelques jours seulement alors que des mois voire des années seront nécessaires si le prix de vente est surévalué.

En conclusion :

Les estimations faites par un agent immobilier de quartier sont gratuites, plus fiables et permettent un gain de temps pour vendre son bien, appartement ou maison. En général, 2 à 3 estimations vous aideront à fixer votre prix de vente.

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