Passoires thermiques : comment financer les travaux urgents pour échapper aux interdictions locatives ?

Vous êtes propriétaire d’un logement ancien et le verdict du diagnostic de performance énergétique (DPE) est tombé : votre bien est une passoire thermique. Autrement dit, un logement trop gourmand en énergie qui peut-être même interdit à la location suivant son étiquette. Heureusement, plusieurs aides existent pour financer vos rénovations et redonner de la valeur et du confort à votre bien. Tour d’horizon.

Passoires thermiques, de quoi parle-t-on ?

Une passoire thermique est un logement (appartement ou maison) qui consomme énormément d’énergie, aussi bien pour se chauffer que se rafraîchir. Cette surconsommation se traduit souvent par des factures d’énergie très élevées pour ses occupants. C’est précisément en raison de leur faible performance énergétique que ces logements sont ciblés par le gouvernement. Trop polluants et responsables d’importantes émissions de CO₂, ils freinent les objectifs de transition énergétique fixés par l’État. Alors pour encourager les propriétaires à réaliser les travaux d’isolation et de rénovation nécessaires, la mise en location de ces biens est progressivement restreinte :

• Depuis le 1er janvier 2025, les appartements ou maisons classés G au DPE sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location.

Puis en 2034, les logements classés E rejoindront la liste. Ce qui veut dire que si votre logement entre dans l’une de ces catégories, il faudra passer par la case rénovation pour pouvoir continuer à le louer. Si les travaux peuvent représenter un coût important, des aides existent pour financer les travaux et soutenir les propriétaires.

Comment financer ces travaux ?

Si vous avez déjà réalisé un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour votre logement, vous avez sans doute remarqué qu’il inclut des recommandations pour améliorer l’efficacité de votre bien. On y trouve aussi une estimation des économies d’énergie possibles, si ces conseils sont suivis. Cela concerne aussi bien l’isolation que le système de chauffage ou même le changement des fenêtres. Pour savoir concrètement combien coûteront les travaux, il faudra faire appel à un artisan (voire plusieurs pour comparer les devis proposés) qui établira un devis détaillé. Une fois le montant en tête, reste la question la plus importante : comment financer tout ça ? En fonction de vos revenus, des aides publiques existent pour alléger la facture. En tant que propriétaire, vous pouvez compter sur plusieurs dispositifs :

• MaPrimeRénov’ : c’est sans doute le dispositif le plus connu proposé par l’État, même s’il a été mis en pause pendant l’été. Accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, le montant des aides varie selon vos revenus et la nature des travaux.
• Éco-PTZ (Éco-prêt à taux zéro) : cumulable avec MaPrimeRénov’, il permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer vos rénovations. Disponible aussi bien pour les propriétaires occupants que bailleurs, le dispositif est accessible sans condition de ressources. Vous devez en revanche solliciter une entreprise certifiée RGE pour la réalisation de vos travaux.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE) : ce dispositif oblige certains fournisseurs d’énergie à encourager les économies d’énergie. Sous forme de prime, elle va de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, en fonction des travaux et des économies d’énergie générées.
• Aides locales : certaines régions, départements ou villes proposent des subventions complémentaires pour vos travaux. Pour découvrir les aides auxquelles vous pouvez prétendre, consultez le simulateur France Rénov'.

Bon à savoir Saviez-vous que vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % ? Elle est appliquée directement sur la facture des travaux, cette réduction concerne la main-d’œuvre et les matériaux. Elle s’applique uniquement aux logements construits depuis plus de 2 ans.   Et si vous n’êtes pas encore propriétaire mais que vous envisagez d’acheter une passoire énergétique ? Là aussi, des solutions existent pour vous aider à financer les rénovations.

• MaPrimeRénov’ et l’Éco-PTZ : vous pourrez les demander dès l’octroi de votre prêt immobilier, si les travaux sont inclus dans le financement.
• Prêts travaux complémentaires : certaines banques proposent un crédit rénovation énergétique en parallèle de votre prêt immobilier. Pour savoir combien vous pouvez emprunter, n’hésitez pas à faire une simulation de votre capacité d’emprunt. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Saviez-vous que le statut de passoire thermique peut être un vrai levier de négociation lors de l’achat d’un bien ? Comme des travaux seront nécessaires, la valeur du logement est souvent inférieure au marché, ce qui vous offre une marge pour négocier une réduction du prix de vente.

Prioriser les travaux

Si vous voulez démarrer rapidement les rénovations pour remettre votre logement en location sans attendre, l’important est de cibler en premier les travaux qui ont le plus d’impact sur la performance énergétique du logement. En réalité, l’ordre dépendra de votre projet et de l’état du bien. Si vous avez plusieurs postes à traiter, discutez-en avec le professionnel chargé des travaux qui pourra vous guider sur la bonne séquence à suivre pour éviter les dépenses inutiles. Avec un plan clair et un financement bien cadré, vous pourrez avancer sereinement dans vos travaux. Si rénover une passoire énergétique peut sembler être un parcours semé d’embûches, c’est surtout l’occasion de valoriser votre patrimoine, de réduire durablement vos charges et d’offrir un logement plus confortable à vos locataires.